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Betriebskosten I: Probleme bei der Betriebskostenabrechnung |
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Zur 2. Jahreshälfte steht Wohnungseigentümern oftmals Ärger ins Haus. Die Betriebskostenabrechnungen liegen auf dem Tisch und mal wieder ist alles teurer geworden.
Die Nachzahlungen für Heizung, Versicherungen, die Müllentsorgung oder die städtischen Abgaben reißen tiefe Löcher ins Budget. Nicht nur Sie als Eigentümer sind über solche Entwicklungen besorgt. Mieter sind unzufrieden und prüfen in solchen Situationen die Abrechnung intensiv nach Lücken. Auseinandersetzungen und Unmut sind vorprogrammiert.
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Betriebskosten II: Was Sie als Vermieter tun können, um Abrechnungsfehler zu vermeiden |
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Welche Betriebskosten Sie als Vermieter abrechnen können hängt maßgeblich davon ab, welche Vereinbarungen Sie mit Ihren Mietern im Mietvertrag geschlossen haben. Sind Betriebskosten nicht benannt und ist im Mietvertrag auch kein Hinweis auf die Auflistung der Betriebskostenverordnung, oder bei älteren Mietverträgen auf die II. BV enthalten, wird es schwer, Kosten geltend zu machen. Jahr für Jahr entgehen manchen Vermietern dadurch Einnahmen, die die Rendite der Immobilie schmälern. Nicht nur der Mieterbund stellt fest, dass viele Jahresabrechnungen fehlerhaft sind. Sie halten dem kritischen Auge eines Anwalts oder des Mietervereins nicht stand. Abrechnungsfehler lassen sich für Vermieter jedoch vermeiden. Wir haben für Sie 10 Tipps zusammengestellt, mit denen Sie klassische Abrechnungsfehler vermeiden können:
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Betriebskosten III: Formulierungen im Mietvertrag |
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Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Lasten der Mietsache. Das bedeutet, dass der Vermieter auch für die Betriebskosten aufkommen muss. Lediglich die Heizkostenverordnung gibt vor, dass Heizkosten und Warmwasserkosten verbrauchabhängig abzurechnen sind. Der Vermieter muss also die Umlage der Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren. Anderenfalls sind die Betriebskosten Teil der Miete und Kostensteigerungen können nicht an den Mieter weitergegeben werden.
Vermieter müssen nur auf die Betriebskostenverordnung (BetrkV) verweisen. Nach der Rechtsprechung genügt der bloße Verweis, um bis zu 17 Kostenpositionen umzulegen.
Achten Sie beim Neuabschluss eines Mietvertrages darauf, dass Sie nicht unbeabsichtigt in klassische Vermieterfallen geraten:
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Rauchmelder in Mietwohnungen - gesetzlich vorgeschrieben - |
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Laut Statistik brennt es in Deutschland durchschnittlich 200.000 Mal im Jahr. Sehr oft lösen technische Defekte die Brände aus und nicht Fahrlässigkeit, wie oft behauptet wird. Tödlich ist bei einem Brand in der Regel nicht das Feuer, sondern der Rauch. Trotzdem sind Rauchmelder in Privatwohnungen wenig verbreitet und bis vor Kurzem waren sie gesetzlich auch nicht vorgeschrieben. Dies hat sich nun geändert.
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Sicher vermieten: Wie sie sich als Vermieter vor Mietnomaden schützen können |
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In vielen Gesprächen wurde uns immer wieder die Frage gestellt, wie Vermieter sich gegen sogenannte Mietnomaden schützen können. Die Frage ist berechtigt, denn leider ist es heute kein Einzelfall mehr, dass Wohnungsraum erschlichen wird, mit dem klaren Vorsatz, kostenlos zu wohnen. Sie als Vermieter haben in solchen Fällen Probleme, diese Mietbetrüger schnell und reibungslos wieder los zu werden. Wer als Vermieter einige tausend Euro Mietrückstände oder Schäden verbuchen muss und wer teilweise Jahre benötigt, um einen unliebsamen Mieter aus der Wohnung zu klagen, der verzweifelt nicht selten an den starren und langwierigen rechtlichen Möglichkeiten. Lassen Sie es daher erst gar nicht so weit kommen.
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Thema: Richtiges Heizen und Lüften im Winter |
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Die Energiekosten zum Heizen nehmen einen immer größeren Anteil bei den Nebenkosten ein. Hohe Heizkosten können verschiedene Ursachen haben: Schlechte Bausubstanz (nicht zu verwechseln mit objektiven Bauschäden) oder falsches Verhalten kann überdurchschnittlichen Energieverbrauch bewirken. Falsches Sparen kann die Sache mitunter noch schlimmer machen: Schimmelprobleme können auftreten mit Folgen für Gesundheit und Bausubstanz.
Was bedeutet „richtiges“ Heizen und Lüften?
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WEG-Recht: Heizungsregler (Thermostatventile) sind Gemeinschaftseigentum |
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Ein Wohnungseigentümer ließ die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung reparieren. Die Kosten von rund 1.500 Euro wollte er sich von der Eigentümergemeinschaft ersetzen lassen. Die verweigerte die Zahlung mit der Begründung, die Heizung und somit auch die Ventile würden ihm gehören und wären nicht Bestandteil des Gemeinschaftseigentums aller. Das Gericht war anderer Meinung.
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Mietschuldenfrei? Eine Bescheinigung vom Vorvermieter bringt Klarheit |
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Vermieter müssen auf Nummer sicher gehen: Es ist zu gewährleisten, dass der künftige Mieter immer pünktlich die Miete zahlt und es sich bei ihm nicht etwa um einen der berüchtigten Mietnomaden handelt. Viele Vermieter wollen gleichzeitig kritische Mieter, die unzulässige Betriebskostennachforderungen verweigern oder die Miete wegen Mängeln mindern, erkennen.
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Böse Überraschung für Vermieter - Endrenovierung |
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Böse Überraschung für Vermieter – Der BGH spricht Mietern einen Kostenerstattungsanspruch auch nach Jahren bei ungültiger Endrenovierungsklausel zu.
Schon im Mai 2009 hat der BGH eine kostenträchtige Entscheidung gegen Vermieter gefällt. Vermieter, die Mietverträge mit ihren Mietern abgeschlossen haben, die eine unwirksame Endrenovierungsklausel enthalten, können zur Kasse gebeten werden, wenn der Mieter in Unwissenheit der Unwirksamkeit dieser Klausel renoviert hat und im Nachgang seine Aufwendungen erstattet haben möchte. Unwirksame Endrenovierungsklausen finden sich vor allem in älteren Mietverträgen.
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Winterdienst bei Schnee und Eis – Wer zahlt die Kosten? |
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Für Hauseigentümer bringt ein weißer Winter mit Schnee und Eis nicht nur Freude. An uns als Verwaltung wurden immer wieder 3 Fragen gestellt.
1. Wer ist für den Schneeräumdienst verantwortlich?
2. Wer zahlt die entstandenen Kosten für die Schneeräumung bei Miethäusern?
3. Wie werden die Kosten des Winterdienstes bei Eigentümergemeinschaften umgelegt?
Grundsätzlich ist der Grundstückseigentümer für die Verkehrssicherheit auf und um das Grundstück herum verantwortlich. Schneit es über Nacht, dann ist ab morgens 6 Uhr der Gehweg zu räumen und auch über den Tag hinweg schnee- und eisfrei zu halten. In der Regel besteht diese Pflicht bis 22 Uhr. Die gilt im Übrigen nicht nur für den Gehweg rund ums Haus, sondern auch für wichtige Zuwegungen zur Haustür oder zum Keller, Fahrradraumoder dem Müllsammelplatz. Stürzt ein Mieter oder Besucher durch nicht geräumte Wege, dann ist der Eigentümer schadensersatzpflichtig, sollte er seiner Pflicht nicht ausreichend nachgekommen sein.
proconterra empfiehlt daher: Überlassen sie nichts dem Zufall und der Hoffnung: „Es wird schon nichts passieren“. Eigentümer sind auf der sicheren Seite, wenn sie den Schneeräumdienst extern über die Verwaltung an spezialisierte Unternehmen vergeben. Diese verfügen über das Personal und die Geräte, jederzeit die notwendigen Flächen schnee- und eisfrei zu halten. Denn auch das Übertragen der Schneeräumpflicht auf und am Grundstück auf die Mieter entbindet den Eigentümer nicht von seiner Aufsichts- und Prüfpflicht.
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Wohnungseigentum : Der Frühling kommt - Sichtschutz auf dem Balkon |
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Pünktlich zur beginnenden Balkonsaison stellen sich wieder viele Fragen zur Balkonnutzung und Gestaltung. Verständlich ist, dass für Wohnungseigentümer der Balkon ein Stück Natur und Gartenersatz ist. Natürlich gibt es persönliche Wünsche, wie dieser Freisitz aussehen soll. Wir denken an Markisen und an Trennwände, an Sonnenschutz und mehr Intimsphäre.
Ein schwieriges Thema in Eigentumsanlage.
Als Verwaltung raten wir generell unseren Eigentümern: Fassen Sie auf der nächsten Eigentümerversammlung mit Ihren Miteigentümern einen zustimmenden Beschluss, wie Markisen und Sichtwände zu gestalten sind, angefangen von Breite, über Höhe bis hin zu Material und Farbe. Das schafft Klarheit, vermeidet Ärger und unnötige Kosten.
Wir möchten deshalb auch auf ein Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 21.01.2008 hinweisen, dass sich mit Sichtschutzwänden auf Balkonen bei einer Eigentumsanlage beschäftigte.
Nach Auffassung des Gerichtes stellt eine nachträglich errichtete Sichtschutzwand auf einem Balkon eine bauliche Veränderung da. Ohne einen zustimmenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft, die in diesem Fall nicht vorlag, war diese bauliche Veränderung unzulässig.
Zur Erklärung, als bauliche Veränderung gelten alle nachträglichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Der verklagte Eigentümer hatte daher keinen Anspruch auf mehr Intimsphäre und die Sichtwand. Er musste diese auf eigene Kosten wieder beseitigen lassen.
Gleiches gilt übrigens auch nach geltender Rechtsprechung für Markisen. Ohne zustimmenden Beschluss droht auch hier die Verpflichtung zur Beseitigung.
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BGH - Urteil: Verteilung der Wasserkosten nach Wohnfläche |
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Vermieter und Mieter einer Wohnung stritten, ob der Vermieter den Wasserverbrauch der Wohnungen in einem auch gewerblich genutzten Gebäude korrekt abgerechnet hatte. Das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des aufbegehrenden Mieters befindet, war in vier Wohnungen und eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eingeteilt. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wurde mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen existierten keine Zwischenzähler. Für die letzte Nebenkostenabrechnung berechnete der Vermieter den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mit dem Zwischenzähler der Gewerbeeinheit ermittelten Verbrauch vom durch den Hauptwasserzähler angezeigten Gesamtverbrauch abzog. Die Kosten verteilte der Vermieter auf die vier Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche.
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pünktliche Mietzahlung - BGH: Der Samstag ist bei Mietzahlungen kein Werktag |
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mitte Juli 2010 entschieden, dass bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats der Samstag nicht mitzählt.
Dem BGH lagen zwei Verfahren vor, bei denen mietvertraglich vereinbart war, dass die Miete, wie in vielen Mietverträgen üblich, im Voraus spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen ist. Aufgrund vorangegangener unpünktlicher Mietzahlungen wurden die Mieter jeweils abgemahnt. Im vorliegenden Fall ging die Miete für den auf die Abmahnung folgenden Monat am 5., einem Dienstag, bei dem Vermieter ein. Dem Mieter wurde das Mietverhältnis dennoch wegen angeblicher erneuter Verspätung gekündigt. Da die Mieter nicht freiwillig auszogen, klagten die Vermieter auf Räumung.
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Wie Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen können! Neues BGH-Urteil |
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Der BGH hat in seinem neuesten Urteil die Rechte von Vermietern gestärkt. Die Kündigung eines Vermieters wegen Eigenbedarfs an einer Wohnung wurde häufig zum Streitpunkt vor Gericht, da sehr strenge Kriterien galten, wann Eigenbedarf bestand und wann nicht.
Wenn Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchten sind folgende Punkte zu beachten.
1. Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.
2. Die vereinbarten Kündigungsfristen sind einzuhalten.
3. Der Kreis der berechtigten Personen ist erweitert worden, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.
4. Der Vermieter hat die Gründe, die zur Eigenbedarfskündigung führen dem Mieter darzulegen und ggf. zu beweisen.
In seiner Entscheidung hat der BGH die bisherige Rechtsprechung aufgehoben.
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