Betriebskosten III: Formulierungen im Mietvertrag

Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Lasten der Mietsache. Das bedeutet, dass der Vermieter auch für die Betriebskosten aufkommen muss. Lediglich die Heizkostenverordnung gibt vor, dass Heizkosten und Warmwasserkosten verbrauchabhängig abzurechnen sind. Der Vermieter muss also die Umlage der Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren. Anderenfalls sind die Betriebskosten Teil der Miete und Kostensteigerungen können nicht an den Mieter weitergegeben werden.

Vermieter müssen nur auf die Betriebskostenverordnung (BetrkV) verweisen. Nach der Rechtsprechung genügt der bloße Verweis, um bis zu 17 Kostenpositionen umzulegen.

Achten Sie beim Neuabschluss eines Mietvertrages darauf, dass Sie nicht unbeabsichtigt in klassische Vermieterfallen geraten:

Achtung Falle 1: Vereinbarung zur Betriebskostenumlage fehlt

Eine Todsünde des Vermieters. Der Vermieter muss nun die Betriebskosten selbst tragen. Lediglich im Bereich der Heizkostenverordnung oder wenn zu einer verbrauchabhängigen Abrechnung übergegangen wird, hat der Vermieter noch eine Chance. In diesem Fall muss er darlegen, welche Kosten innerhalb der Miete auf diesen Bereich entfallen. Er kann dann zukünftig nur diesen Betrag als Vorauszahlung ausweisen und muss Betriebskosten abrechnen.

Achtung Falle 2: Wiedergabe der BetrkV

Der Vermieter übernimmt zwar die BetrkV in den Mietvertrag, verkürzt sie jedoch aus Platzgründen oder aus Bequemlichkeit. Dies hat zur Folge, dass die gekürzten Positionen nicht umlagefähig sind. In diesen Fällen ist es besser, schlicht auf die BetrkV zu verweisen. Allenfalls statthaft wäre es, auf die BetrkV zu verweisen und die dortigen Überschriften für die einzelnen Betriebskostenpositionen (ohne Änderung) aufzuzählen.

Achtung Falle 3: Bezeichnung als „Nebenkosten“

Vermiete erwähnen in Verträgen häufig lapidar „Der Mieter trägt die Nebenkosten“ oder „alle anfallenden oder öffentlichen und privaten Kosten“. Derartige Vereinbarungen sind nach der Rechtsprechung ungenau und deshalb unwirksam. Es gibt keinen gesetzlich definierten Begriff der „Nebenkosten“. Folglich können Vermieter die Betriebskosten nicht umlegen, mit Ausnahme der Heizkosten.

Achtung Falle 4: Sonstige Betriebskosten

Vermieter glauben, weil unter Nr. 17 der BetrkV „Sonstige Betriebskosten“ genannt sind, dass hier quasi als „Auffangtatbestand“ alles abgerechnet werden kann, was sonst noch anfällt. Sofern tatsächlich Betriebskosten entstehen, müssen diese bei „Sonstigen Betriebskosten“ im Rahmen des Mietvertrages im Einzelnen aufgezählt werden, beispielsweise Dachrinnenreinigung, Pförtnerdienste, Elektrocheck. Wird dies versäumt, können gar keine sonstigen Betriebskosten umgelegt werden.

Achtung Falle 5: Ungenaue Bezeichnung Vorauszahlung/Pauschale

Häufig verwechseln Vermieter die Begriffe „Pauschale“ und „Vorauszahlung“ – mit fatalen Folgen. Wenn im Mietvertrag keine klare Regelung vorliegt, kann der Vermieter statt der gewünschten Vorauszahlung mit späterer Abrechnung nur eine Pauschale verlangen. Das bedeutet, dass keine Abrechnung möglich ist. Die Begriffe „Vorauszahlung“ und „Pauschale“ sollten also bewusst und richtig eingesetzt werden.

Achtung Falle 6: Eigentumswohnungen

Vermieter müssen bei der Vermietung von Eigentumswohnungen darauf achten, dass der Umlageschlüssel innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit dem Umlageschlüssel des Mietvertrages übereinstimmt. Der Vermieter kann die Abrechnung der Hausverwaltung über die umlagefähigen Betriebskostenpositionen nicht einfach „durchstellen“. Er ist gezwungen, den im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel zu verwenden.

Achtung Falle 7: Selbstbeschränkung

Viele Vermieter glauben, sie können die BetrkV einschränken, weil bei Ihnen derzeit entsprechende Positionen nicht anfallen. Dies sollte sie aber nicht daran hindern, sämtliche Positionen der BetrkV umzulegen. Auch wenn die einzelne Betriebskostenposition augenblicklich nicht anfällt, kann es in der Zukunft der Fall sein – wenn beispielsweise doch ein Hausmeister eingestellt oder ein Aufzug nachträglich eingebaut wird. Fehlt die Umlagevereinbarung, wird es schwierig, diese Positionen umzulegen. Hierzu würde es wieder einer gesonderten Regelung bedürfen oder einer Vereinbarung im Mietvertrag, dass neue Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden können. Einfacher ist es, von vornherein den maximalen Umfang umzulegen. Wenn einzelne Positionen aktuell nicht abgerechnet werden, können diese später bei Anfallen einfacher umgelegt werden.

Beispiel 1
„Der Miete übernimmt alle Nebenkosten“                                                      - falsch

Beispiel 2
„Der Mieter trägt die Kosten gem. Bescheid der Stadt/
Gemeinde für das jeweilige Abrechnungsjahr“                                                - falsch

Beispiel 3
„Der Mieter trägt alle mit dem Mietobjekt
Verbundenen Betriebskosten“                                                                       - falsch

Beispiel 4
„Neben der Nettomiete sind derzeit monatlich folgende
Betriebskosten nach Art und Umfang der §§ 1, 2 BetrkV,
die diesem Mietvertrag als Anlage beigefügt ist, sowie
nachfolgende sonstige Betriebskosten (konkrete Auf-
zählung der sonstigen Betriebskosten im Sinne von
§ 2 Nr. 17 BetrkV) zu tragen durch Vorauszahlung für:
- Heizungs- und Warmwasserkosten (in €)
- Übrige Betriebskosten (in €)
Beide Beträge können bei der Jahresabrechnung
miteinander verrechnet werden.“                                                                      - richtig

Fazit:
Die Betriebskostenverordnung ist der maximale Rahmen im Wohnraummietrecht, der umlagefähig ist. Die Betriebskostenverordnung ersetzt aber nicht eine entsprechende Umlagevereinbarung im konkreten Mietvertrag. Ohne Vereinbarung können Betriebskosten gegenüber dem Mieter nicht abgerechnet werden.

  

Quelle Immobilien verwalten & vermieten, Verlag: Huss Berlin

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