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Mietschuldenfrei? Eine Bescheinigung vom Vorvermieter bringt Klarheit

Vermieter müssen auf Nummer sicher gehen: Es ist zu gewährleisten, dass der künftige Mieter immer pünktlich die Miete zahlt und es sich bei ihm nicht etwa um einen der berüchtigten Mietnomaden handelt. Viele Vermieter wollen gleichzeitig kritische Mieter, die unzulässige Betriebskostennachforderungen verweigern oder die Miete wegen Mängeln mindern, erkennen.

Ohne Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist mittlerweile kaum noch eine Wohnung zu bekommen – private Eigentümer fordern sie ebenso wie Wohnungsgesellschaften. Allerdings: Gerichte sind der Auffassung, dass der bisherige Vermieter nicht verpflichtet ist, eine solche Erklärung auszustellen. Eine obergerichtliche Entscheidung steht noch aus.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg, das in einem Urteil den Anspruch des Mieters gegen seinen ehemaligen Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verneinte, ist der Auffassung, diese erfülle nicht den Zwecke, verlässlich Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters zu geben (Amtsgericht Schöneberg, Grundeigentum 2006, Seite 975). Schließlich gehe aus ihr weder hervor, für welchen Zeitraum sie gelte, noch sei klar, ob auch sonstige Rückstände wie beispielsweise Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen enthalten seien. Mit diesen Hinweisen lassen sich aber die Anforderungen an die Bescheinigung sehr gut präzisieren.

Noch deutlicher wurde das Amtsgericht Berlin-Tiergarten. Die Pflicht zur Erteilung sei aus „rechtspolitischer Sicht nicht wünschenswert“. Es bestehe die Gefahr, dass Vermieter verstärkt dazu übergehen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einer solchen Bescheinigung abhängig zu machen (Amtsgericht Tiergarten, 27. November 2007, (Az. – 6 C 427/07).

Trotzdem verlangen die meisten Vermieter die Bescheinigung, und es gibt auch andere Gerichtsurteile, die das Vorgehen bestätigen.

Das Vorgängerprinzip

Der neue Vermieter sollte das Papier verlangen und Mieter ablehnen, deren Ex-Vermieter sich weigert, es auszustellen. Wenn Mieter ihren künftigen Vermieter auf die überwiegend ablehnende Rechtsprechung hinweisen, ist sowieso Vorsicht geboten, weil sie offenbar von Mietervereinen beraten worden sind.

Denkbar ist, dass auf der Bescheinigung vermerkt wird, dass zwar immer pünktlich die Miete gezahlt wurde, dass aber beispielsweise noch 300 Euro aus der Nebenkostenabrechnung offen sind.

Manche Gerichte sehen das enger – so das Amtsgericht Hohenschönhausen. Es ist der Auffassung, dass der Vermieter seinem ehemaligen Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen muss. Das gehöre zu seinen Nebenpflichten aus dem Vertrag. Der Vermieter sei jedoch nicht verpflichtet, sich in seiner Erklärung auf das Bestehen beziehungsweise Nichtbestehen von Mietrückständen zu beschränken. Es dürfe auch auf noch ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen (Amtsgericht Hohenschönhausen, MieterMagazin 2006, Seite 183).

Wichtig: Für Mieter, die tatsächlich Mietschulden haben, stellt der Trend zum Schein eine unüberwindliche Hürde dar. Selbst bei belegungsgebundenen Sozialwohnungen ist ein solcher „Persilschein“ jetzt die Regel. Das sollte Vermieter von der Wirksamkeit überzeugen und ist preisgünstiger als Schufa-Auskünfte.

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