Böse Überraschung für Vermieter - Endrenovierung

Böse Überraschung für Vermieter – Der BGH spricht Mietern einen Kostenerstattungsanspruch auch nach Jahren bei ungültiger Endrenovierungsklausel zu.

Schon im Mai 2009 hat der BGH eine kostenträchtige Entscheidung gegen Vermieter gefällt. Vermieter, die Mietverträge mit ihren Mietern abgeschlossen haben, die eine unwirksame Endrenovierungsklausel enthalten, können zur Kasse gebeten werden, wenn der Mieter in Unwissenheit der Unwirksamkeit dieser Klausel renoviert hat und im Nachgang seine Aufwendungen erstattet haben möchte. Unwirksame Endrenovierungsklausen finden sich vor allem in älteren Mietverträgen.

Unter dem Aktenzeichen VII ZR 302/07 des BGH ist nachzulesen, dass Mieter auch nach Jahren einen Erstattungsanspruch gegen den ehemaligen Vermieter geltend machen können.

Geklagt hatte ein Mieter, der 2006 das Mietverhältnis mit seinem Vermieter gekündigt und vor der Rückgabe der Wohnung Wand- und Deckenflächen gestrichen hat. Nach Auffassung des BGH hat der Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter einen Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht bestand. Sowohl das Amtsgericht Königstein in 1. Instanz und das LG Frankfurt am Main hatten die Klage des Mieters zurück gewiesen, der BGH sah dies anders und der Mieter hatte Erfolg. Unter dem o.g. Aktenzeichen ist das vollständige Urteil im Internet, Pressestelle des Bundesgerichtshof, nachzulesen.

Vermeiden sie als Vermieter daher unliebsame Überraschungen. Überprüfen sie ihre Verträge bei Neuvermietung. Vielleicht gelingt es ihnen sogar im gegenseitigen Einvernehmen mit ihren Mietern die alten Klauseln zu Schönheitsreparaturen neu zu fassen.

Nach der gegenwärtigen Rechtsprechung könnte eine Formulierung folgender Maßen gestaltet werden:

1. Der Vermieter schreibt:

„Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“

Diese Klausel bietet nur wenig Angriffspunkte für eine Unwirksamkeit. Allerdings hat die Kürze den Nachteil, dass unklar ist, wann der Mieter die Arbeiten auszuführen hat.

oder

Ein Bespiel mit umfassender Regelung haben wir für Sie in der „Verwalterpraxis“ des Hussverlages gefunden:

„Der Mieter führt die laufenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten aus. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Reinigen der Teppichböden, das Anstreichen der Heizkörper einschließlich der Versorgungsleitungen, der Innentüren sowie der Fensterrahmen und der Innenseiten der Wohnungsabschlusstüren. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen ist der Mieter beweispflichtig. Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses und anschließend gerechnet von der letzten fachgerechten Ausführung, im Allgemeinen nach Ablauf folgender Zeiträume fällig (Fristenplan)

Wand- und Deckenanstriche, Reinigung der Teppichböden  in Küchen, Bädern, Duschen, Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten                                         alle 5 Jahre

in allen anderen Räumen                                             alle 7 Jahre

Anstreichen von Heizkörpern und Heizungsrohren, der Innentüren, der Fensterrahmen, sowie der Innenseiten der Wohnungsabschlußtüren                        alle 7 Jahre

Dieses Beispiel würde nach der derzeitigen Rechtsprechung flexibel sein und keine starren Fristen enthalten. Vorsorglich wurden dabei auch die Fristen von den üblichen 3, 5 und 7 Jahren verlängert.                                                                      

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